康養(yǎng)地產(chǎn)有許多價值體系和驅(qū)動因素，這些價值體系和驅(qū)動因素隨著市場的發(fā)展而不斷發(fā)展。快速變化的市場需求和興趣，以及對建筑環(huán)境的新興認(rèn)知和理解，將在未來幾年推動住宅、商業(yè)、酒店、公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和其他物業(yè)的康養(yǎng)地產(chǎn)市場的持續(xù)擴(kuò)張。

5月，全球康養(yǎng)研究院（GWI）最新發(fā)布了《全球康養(yǎng)地產(chǎn)市場增長（2019-2023）和未來趨勢》[Wellness Real Estate Market Growth (2019-2023) and Future Developments]，對康養(yǎng)地產(chǎn)再定義，分析了過去四年全球康養(yǎng)地產(chǎn)的市場規(guī)模和增長情況、主要國家的康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展情況，對全球康養(yǎng)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢做了預(yù)測。

1、什么是康養(yǎng)地產(chǎn)

GWI對康養(yǎng)地產(chǎn)的定義是：從廣義來說，康養(yǎng)地產(chǎn)指的是在規(guī)劃設(shè)計、建造材料、物業(yè)服務(wù)或配套便利設(shè)施中有意融入康養(yǎng)元素的建筑，涵蓋住宅、商業(yè)（商場、酒店等）、辦公類建筑等等。

2、全球康養(yǎng)地產(chǎn)的市場規(guī)模和增長情況

長期以來，康養(yǎng)地產(chǎn)一直是康養(yǎng)市場中增長最快的行業(yè)。突如其來的新冠疫情讓建筑行業(yè)和大眾意識到了外部環(huán)境對人類身心健康影響的重要性。在疫情初始之時的2020年，盡管建筑行業(yè)的整體產(chǎn)出同比減少0.8%，全球GDP同比減少2.6%，康養(yǎng)地產(chǎn)仍是為數(shù)不多的保持快速增長的行業(yè)，年增速為21.6%。

2019-2023年，康養(yǎng)地產(chǎn)一直保持著強(qiáng)勁的增長，年均增長率為18.1%，而建筑業(yè)整體的年均增長率僅為5.1%。GWI估算，2023年康養(yǎng)地產(chǎn)市場規(guī)模將升至4382億美元，約占全年全球建筑產(chǎn)出的2.9%。

康養(yǎng)地產(chǎn)市場主要集中在北美洲、亞太地區(qū)和歐洲。這些地區(qū)的康養(yǎng)地產(chǎn)市場規(guī)模合計約占全球總量的99%。其中，北美洲仍是2023年康養(yǎng)地產(chǎn)最大的區(qū)域市場，占到了全球總量的44%。

由于新冠疫情對全球經(jīng)濟(jì)造成了巨大的沖擊，因此GWI對行業(yè)增長的分析往往會特別關(guān)注疫情前后的變化，如2020年的下降或2021年后的復(fù)蘇。但是，康養(yǎng)地產(chǎn)是個特殊的例外——在整個疫情期間仍保持著強(qiáng)勁的增長，因此對于康養(yǎng)地產(chǎn)更多專注的是其長期的、連續(xù)的增長態(tài)勢。

3、全球主要國家康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展情況

在過去幾年中，全球建筑業(yè)的增長大幅放緩，年增長率從2020-2021年的16.7%降至2022-2023年的1.9%。這一轉(zhuǎn)變是由全球經(jīng)濟(jì)增長整體放緩，中國（全球最大的建筑市場）房地產(chǎn)市場低迷，以及2022-2023年多地建筑市場負(fù)增長[包括亞太地區(qū)（-1.3%）、中東-北非（-2.2%）和撒哈拉以南非洲（-7.6%）等等] 共同推動的。雖然康養(yǎng)地產(chǎn)的增速仍遠(yuǎn)高于建筑業(yè)整體的增速，但其年增長率在過去幾年也有所放緩，從2020-2021年的24.8%降至2022-2023年的13.4%。

在區(qū)域?qū)用妫?019-2023年，康養(yǎng)地產(chǎn)的增速超過了各地區(qū)建筑業(yè)整體的增速，達(dá)3-4倍。拉丁美洲-加勒比地區(qū)和歐洲是康養(yǎng)地產(chǎn)增長最快的區(qū)域市場，反映出這兩大區(qū)域建筑業(yè)整體的較強(qiáng)增長。北美洲的康養(yǎng)地產(chǎn)市場一直表現(xiàn)良好，保持非常強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，但隨著現(xiàn)在建筑業(yè)整體增長放緩，該地區(qū)康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展也逐步放緩。亞太地區(qū)的康養(yǎng)地產(chǎn)市場一直非常龐大，歷來增長也很強(qiáng)勁，尤其是中國、澳大利亞、日本、印度等國，但在過去幾年，受全球經(jīng)濟(jì)波動和區(qū)域內(nèi)建筑業(yè)整體低迷的影響，亞太地區(qū)康養(yǎng)地產(chǎn)市場也較為低迷。值得注意的是，在過去四年中，中東-北非是康養(yǎng)地產(chǎn)投資增速最快的區(qū)域市場之一。

自2019年以來，康養(yǎng)地產(chǎn)市場排名的前20名幾乎沒有變動。這份排名表進(jìn)一步展現(xiàn)了康養(yǎng)地產(chǎn)對這些國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性。2023年，美國康養(yǎng)地產(chǎn)市場規(guī)模占全球的41%。美國和加拿大，亞洲（中國、澳大利亞、日本為首）和歐洲（英國、法國、德國為首）的一些主要國家的康養(yǎng)市場規(guī)模，占到了全球的85%。2019-2023年，排名前20名的國家康養(yǎng)地產(chǎn)市場都保持相對較高的增長水平，甚至許多國家的康養(yǎng)地產(chǎn)增速還高于全球行業(yè)平均水平（18.1%）。

4、康養(yǎng)建筑認(rèn)證，從小眾走向主流

近年來，了解一個地區(qū)康養(yǎng)地產(chǎn)增長軌跡的一個好方法是查看該地獲得康養(yǎng)建筑認(rèn)證的項目數(shù)量。WELL和Fitwel是兩個主要的第三方評級系統(tǒng)，專注于建筑物使用者的健康和福祉。WELL于2014年首次頒發(fā)認(rèn)證，而Fitwel在2016年首次頒發(fā)認(rèn)證。如圖所示，2017-2023年，獲得康養(yǎng)認(rèn)證的建筑項目增加了40多倍。截至2023年底，全球有超過3300個WELL和Fitwel認(rèn)證的建筑項目。這些已認(rèn)證項目中，55%位于美國。大多數(shù)認(rèn)證是針對辦公、商業(yè)、酒店和零售物業(yè)的，約19%是住宅項目。截至2024年3月，約1800個項目正在進(jìn)行認(rèn)證（Fitwel）或預(yù)認(rèn)證（WELL），其中大部分位于美國、中國和加拿大。

關(guān)鍵的是，WELL和Fitwel認(rèn)證僅代表GWI定義的康養(yǎng)地產(chǎn)市場的一小部分。這些認(rèn)證評級系統(tǒng)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了授予的認(rèn)證數(shù)量的簡單范圍。例如，大型跨國跨地域企業(yè)越來越多的咨詢這些認(rèn)證評級系統(tǒng)，以增強(qiáng)其整個建筑組合的康養(yǎng)功能，即使他們可能只對其總部進(jìn)行官方認(rèn)證。盡管WELL和Fitwel是知名度和全球化很高的認(rèn)證機(jī)構(gòu)，但市場上還有許多其他與康養(yǎng)相關(guān)的認(rèn)證，其中很多更廣泛地關(guān)注可持續(xù)性或再生性，而不僅僅是康養(yǎng)（如Living Building Challenge，One Planet Living）。近年來，成熟的綠色建筑認(rèn)證，如LEED和BREEAM，已經(jīng)轉(zhuǎn)向更全面地強(qiáng)調(diào)人類健康，并增加了與室內(nèi)環(huán)境、居住者健康和福祉相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

5、康養(yǎng)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

1）康養(yǎng)地產(chǎn)將更多地真正地用于守護(hù)健康

 新冠疫情的突發(fā)迫使我們開始思考如何利用建筑環(huán)境守護(hù)人類健康，而康養(yǎng)地產(chǎn)成為了這一轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。過去，一提到康養(yǎng)地產(chǎn)，人們總是習(xí)慣性聯(lián)想到設(shè)施齊全的度假物業(yè)和養(yǎng)老社區(qū)，但現(xiàn)在得用更全面的眼光看待康養(yǎng)地產(chǎn)——融合多種功能，擁有更優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、更便捷的設(shè)施、更好的服務(wù)，提供充足的社交空間、戶外運動場所，同時也保證與自然的接觸空間。

2）健康的室內(nèi)空氣不可或缺

疫情的封鎖，近年空氣質(zhì)量的下降，加上越來越多的研究，使得人們對空氣質(zhì)量愈加重視。健康的空氣不僅對我們的家庭很重要，對非住宅建筑（如工作場所、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、工業(yè)及其他公共建筑）的管理人員和使用人員來說，也是很重要的。

3）康養(yǎng)地產(chǎn)將越來越多地利用自然資源

疫情期間人們重新認(rèn)識了自然、綠色、有機(jī)的重要性，人們越來越有興趣將公園、戶外休閑自然區(qū)域、景觀美化、綠色公共空間納入更多的項目和社區(qū)。

4）環(huán)境設(shè)計對心理健康和社會健康有影響

多項研究表明，綠色空間和親生物元素可以幫助舒緩壓力，改善認(rèn)知功能，通過積極的暗示安撫情緒、治愈心情。神經(jīng)美學(xué)的新興研究表明，我們的大腦、精神狀態(tài)和情緒都會對美和環(huán)境做出反應(yīng)，視覺、聽覺、嗅覺和觸覺等多種感官同時發(fā)揮作用。城市規(guī)劃者、設(shè)計師、建筑商和政策制定者可以利用這一新興研究來優(yōu)化環(huán)境，進(jìn)而對社區(qū)居民和游客的心理健康發(fā)揮積極影響。

5）康養(yǎng)地產(chǎn)成為公共衛(wèi)生戰(zhàn)略的重要組成

近年來，由于慢性病和精神健康問題的高發(fā)，許多國家醫(yī)療負(fù)擔(dān)不斷攀升。擁有公共衛(wèi)生資助系統(tǒng)的國家將有助于健康保護(hù)、健康增強(qiáng)的功能引入經(jīng)濟(jì)適用房或補(bǔ)貼住房，作為降低公共衛(wèi)生支出的前端投資。許多最初在康養(yǎng)地產(chǎn)中開創(chuàng)的康養(yǎng)功能也越來越多的嵌入更廣泛的社區(qū)、城市建筑的設(shè)計和規(guī)劃中，成為城市公共衛(wèi)生系統(tǒng)的一大要素。

6）康養(yǎng)設(shè)計在豪宅中幾乎無處不在

 健康是最大的財富，是“必須擁有”的奢侈品?，F(xiàn)在，奢華物業(yè)的康養(yǎng)設(shè)施已從健身房、水療中心、游泳池擴(kuò)展到各種綜合多功能體，這些新型設(shè)計強(qiáng)調(diào)親近自然、關(guān)注自我，鼓勵居民參與正念、冥想、運動、閱讀、社交等有助于身心健康的活動。

7）康養(yǎng)旅游是通往康養(yǎng)地產(chǎn)的門戶

康養(yǎng)旅游是通往康養(yǎng)地產(chǎn)的門戶，將康養(yǎng)旅游者轉(zhuǎn)化為康養(yǎng)地產(chǎn)的買家。人們對“度假式”健康生活方式的需求正在加速增長。越來越多的水療中心和豪華酒店品牌正在開發(fā)品牌康養(yǎng)住宅（如六善、SHA、Canyon Ranch、Rancho La Puerta、安縵、文華東方、Mission Hills、GOCO等），新開發(fā)物業(yè)不僅毗鄰其現(xiàn)有酒店，而且都在城市區(qū)域。預(yù)計今后會有更多的地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個領(lǐng)域，他們將尋求與成熟的康養(yǎng)品牌合作——從水療、酒店、健身到精神健康領(lǐng)域——利用這些品牌的康養(yǎng)成果、聲譽(yù)和現(xiàn)有客戶群。

8）康養(yǎng)地產(chǎn)具有巨大的差異化潛力

康養(yǎng)地產(chǎn)具有巨大的差異化潛力，利用獨特的場地特征可以滿足不同的需求和目標(biāo)受眾。創(chuàng)造多樣化的康養(yǎng)地產(chǎn)模式以滿足不同康養(yǎng)需求的機(jī)會正在迅速增加。在全球特大城市，居民可能最關(guān)心空氣、水質(zhì)、噪音污染，精神健康，綠色空間，健身和其他康養(yǎng)設(shè)施。在擁有大型郊區(qū)開發(fā)項目的地區(qū)，居民可能尋求更好的步行和公共交通選擇、戶外休閑方式和更多的社交互動。開發(fā)商有機(jī)會通過特定地點的特征來打造獨特的健康生活概念，例如獨特的城市設(shè)施、城市綠地、山脈和水體、戶外運動設(shè)施、溫泉、礦泉、歷史文化遺產(chǎn)等等。